Di Corrado Placidi
Il boom del mattone ha contrassegnato, con una dimensione planetaria, gli ultimi otto anni. Il valore delle case continuerà a salire o ci sarà qualcosa che metterà fine a questa spirale? La risposta alla domanda arriva da una serie di indizi. Giungono segnali che confermano lo stop alla continua corsa al rialzo, ma nascono anche delle eccezioni, per una contraddizione dell’economia globalizzata.
Al rallentamento delle vendite negli Stati Uniti e alle successive conferme del medesimo fenomeno in Europa si contrappone la notizia che il valore dei terreni edificabili a Tokyo, da febbraio 2006, aumenta per la prima volta da quindici anni. Le informazioni dei mercati immobiliari affermano, inoltre, che il prezzo delle case era cresciuto in Europa più che negli Stati Uniti. La Bce, Banca Centrale Europea, circa un anno fa, aveva espresso perplessità su questa tendenza. L’eccesso di liquidità e l’espansione del credito, dirottati sul mercato degli immobili, avevano provocato incrementi eccessivi del prezzo delle case. “The Economist”, l’autorevole rivista mensile inglese, ha pubblicato l’elenco dei paesi europei in cui la crescita è stata più elevata. Negli ultimi otto anni, dal 1997 al 2005, in questa classifica risulta al primo posto l’Irlanda con una percentuale del 212%, seguita dalla Gran Bretagna con il 167%, dalla Spagna con il 156% e dalla Francia dal 112%. E l’Italia? Anche l’Italia presenta un incremento notevole (81%), però più basso di quello olandese (87%) e danese (83%).
Ma ora l’era dei prezzi delle case in continua ascesa sembra terminata. Il decremento, chiamato anche sboom immobiliare, si affaccia all’orizzonte. Gli esperti non credono però ad un collasso del valore degli alloggi, quello che in gergo si chiama “hard landing”, atterraggio brusco, ma piuttosto ad un periodo di stabilità. Ogni Paese sta cercando di fronteggiare questa tendenza. In modo attento e preoccupato gli Usa, dove l’aumento dei tassi di sconto, azzerato dopo l’undici settembre 2001, con il crollo delle Twin Towers a New York, ha iniziato a risalire dal maggio 2004 e determinerà il ri-negoziamento dei mutui immobiliari a tasso variabile con aggravio di spesa per i debitori. Con modalità più soffici la Gran Bretagna, dove il lento decrescere dei prezzi era iniziato da qualche tempo. Mentre in Italia il problema, apparso con il solito ritardo, non è per questo meno preoccupante perché il valore degli immobili è ancora alto a fronte di una crescita dell’economia di poco superiore allo zero.
I rapporti immobiliari e le diverse politiche sulla casa
Il settimo rapporto sulla casa della fondazione Censis, Centro studi investimenti sociali, mette in evidenza la diversità dell’Italia rispetto all’Europa. Siamo il Paese che presenta la più alta percentuale di proprietari. Nel 2001 l’indice era pari al 75% del patrimonio abitativo totale, mentre nel 2005 è arrivato al 87%. La percentuale così elevata di proprietari conferma che la liquidità, unita alla possibilità di accedere a mutui agevolati e il risparmio si sono indirizzati, negli ultimi anni, verso il mercato immobiliare con fenomeni di plusvalenze a vantaggio di quelli che Stefano Ricucci, l’immobiliarista di effimero successo, definisce i “furbetti del quartierino”.
La politica della casa e l’Ici, imposta comunale immobili, sono state oggetto, nella campagna elettorale da poco terminata, di dibattiti e proposte da parte delle due coalizioni. La Casa delle libertà proponeva di trasformare in nuovi proprietari coloro che non possiedono ancora una casa mettendo sul mercato un milione di immobili, le case popolari dell’ex-Iacp, con una serie di facilitazioni per il pagamento senza accensione di mutuo. L’Unione, invece, contestava questo proposito e rilanciava l’edilizia residenziale pubblica, rendendo più efficienti i fondi di assistenza, e valorizzando lo stesso patrimonio pubblico esistente. Il programma dell’Ulivo riteneva che la politica sulla casa dovrebbe essere diretta alla realizzazione di alloggi da affittare, anche perché questa scelta può concorrere a dare una concreta risposta alla richiesta di mobilità che viene dal mercato del lavoro. Da una simile considerazione discendono anche le tre proposte contenute nello stesso rapporto del Censis: coinvolgimento dei fondi immobiliari e delle fondazioni bancarie ad investire in alloggi da affittare; valorizzazione del patrimonio pubblico esistente; creazione di cooperative di autocostruzione di alloggi per famiglie a basso reddito.
Riducendo ancora il diaframma del nostro obiettivo, la consultazione del rapporto immobiliare 2005 – schede regionali Lazio conferma una crescita generalizzata in questo settore, nel periodo 2000-2004. I dati, riferiti al quinquennio, prendono in esame quattro categorie di immobili:residenziale, terziario, commerciale, produttivo. Il rapporto, limitando la nostra attenzione alle sole residenze, mette in evidenza, innanzi tutto, il predominio della provincia di Roma con una percentuale di oltre il 76% di compravendite, mentre il rimanente 23% è diviso nelle altre quattro province con il 7,6% per quella di Viterbo. Conferma una crescita lieve di stock, unità immobiliari accatastate, da 2,489 a 2,652 milioni, e un incremento significativo delle transazioni nel biennio 2003-2004. Nella sola provincia di Roma le unità immobiliari accatastate, che costituiscono il 7,6% dell’intero stock nazionale, sono passate, nel quinquennio 2000-2004, da 1,757 a 1,880 milioni.
Il mercato immobiliare a Trevignano e la vicenda degli estimi catastali.
Tre aspetti confermano che il mercato immobiliare a Trevignano è vivace. Il numero elevato di agenzie immobiliari che operano nel territorio. Alle due presenti dagli anni ’80, Casa Idea e Catena, si sono aggiunte, nel tempo, altre sei. Il paese è, insieme a Formello e Grottaferrata, il Comune che ha avuto nella provincia di Roma, escludendo la capitale, il prezzo più alto delle case negli ultimi cinque anni. L’incremento del costo a mq degli alloggi, dal 2000 al 2005, è superiore al 100% e supera, di molto, il dato riferito all’Italia che, negli ultimi otto anni, è stato del 81%. Ulteriori considerazioni sono utili alla comprensione del boom immobiliare locale. La vendita di seconde case (55%) è superiore a quella (45%) relativa alla prima casa. Le ragioni di questa “anomalia” sono la presenza del lago, le caratteristiche del paese e del suo centro storico, la buona esposizione dell’abitato rispetto al percorso del sole. L’andamento delle vendite di alloggi, negli annipassati, ha subito variazioni. Una crescita continua fino al top del 1992. Dal 1992 al 1996 una pausa dovuta a molti fattori quali l’effetto Tangentopoli. Una lenta ripresa dal 1997 al 1999 e poi una più consistente dal 2000 al 2005. Nell’anno 2002 il valore del costo degli alloggi ha raggiunto quello toccato dieci anni prima. Ultimi due aspetti da mettere in evidenza sono che il 70% delle vendite avviene attraverso le agenzie immobiliari, con il restante 30% mediante trattativa privata, e che il numero dipassaggi di proprietà negli ultimi cinque anni è stato, in media, di circa cento transazioni l’anno.
Quante sono le case presenti nel territorio di Trevignano? Questa cifra è attualmente sconosciuta anche se il conteggio sarebbe possibile mediante sistemi di rilevazione aerea digitale da affidare ad aziende specializzate. Quante case ci sono in Italia? La risposta è la stessa, nessuno lo sa. “il sole-24 ore” indicava, in un articolo dell’agosto 2005, un totale di 12,2 milioni. Numero che a noi sembra errato per difetto. Negli anni Novanta, per il passaggio del Catasto ai Comuni, si prevedeva che i dati catastali, mappe e planimetrie, sarebbero stati aggiornati. Era il presupposto per una tassazione più equa e generalizzata, ma il proponimento non è ancora realizzato. Alla ridotta conoscenza del patrimonio totale residenziale si aggiunge che gli estimi catastali, che definiscono la rendita e il valore di un immobile, non fotografano il giusto valore delle case. I valori attribuiti dal catasto sono effettivamente più bassi dei prezzi reali del mercato. Gli stessi estimi sono fermi al 1997 quando il valore stabilito nel 1992 fu modificato con un aumento generalizzato del 5%. Lamodifica apportata ad un valore già insufficiente all’origine non ha equiparato certamente il valore catastale, valore sul quale sono stabilite tasse ed imposte, ai prezzi del mercato immobiliare. Se poi si considera l’erosione dovuta all’inflazione questa divaricazione aumenta di anno in anno. Cosa questa forse positiva per i cittadini che pagheranno meno tasse, ma certo negativa per l’Agenzia dell’entrate.
nota bene: le informazioni e i dati esposti sono tratti dai quotidiani “il sole-24 ore” e “la Repubblica” Affari & Finanza; dal settimo Rapporto sulla casa del Censis e dal Rapporto Immobilare 2005 – schede regionali Lazio. Quelli relativi a Trevignano da colloqui con operatori immobiliari.